Comencemos por suponer que este articulo es una conversación entre un curioso del tema y del otro lado, su servidor con su manera de entender y explicar las cosas.

+Hola, mi nombre es Juan, veo que te interesa el tema inmobiliario, tienes alguna duda que te pueda ayudar?

-Hola Juan, mucho gusto, mi nombre es Curioso, Jorge el Curioso. Fíjate que tengo nociones de lo que el mantenimiento es, pero no se si lo entiendo lo suficiente.

+Oh, mucho gusto Jorge, bonito nombre, tengo familiares con el mismo nombre, que bueno que te detuviste a preguntar, me encanta compartir información e intercambiar opiniones, creo que nos hace mejores en muchos casos. Seguro algo mejorara después de platicar.

-Probablemente...

+Bueno Jorge, hace algunos años ya, por mi profesion, incursione en el mantenimiento inmobiliario, tengo algunas anecdotas al respecto, te puedo decir que el problema principal es el desconocimiento, del lado del propietario podriamos decir que mayormente desconocemos las necesidades de una propiedad inmobiliaria, no hay culpables en esto, no tienes que saber construir y mantener un automovil por tu cuenta para comprar uno, pero generalmente los fabricantes te dan indicaciones claras, traenos tu automovil cada 5 mil o 10 mil kilometros y lee el manual de usuario, tienes garantias limitadas y condicionadas. Asi pues, adquieres un automovil para satisfacer una necesidad, pero no es necesario ser ingeniero mecanico.

si bien algunas personas toman el tiempo para leer la cantidad de servicios que requiere su automóvil, rotación de llantas, cambio de fluidos, filtros y uso general de su auto, algunos presupuestan anualmente el costo de todo este mantenimiento y combustible, suena lógico, pero cuantos lo harían?

-Pocos yo creo, generalmente lo llevas a la agencia a sus mantenimientos y arreglas lo que se descompone en cuanto puedas.

+Ciertamente, a veces estos arreglos llegan como imprevistos, pero la realidad es que todo es previsible en cosas de uso cotidiano, automóviles, celulares, bicicletas, computadoras, ropa, muebles, herramientas, juguetes, etc., todo tiene una vida util estimada, depende de la calidad de sus componentes, pero sobre todo, depende del buen uso que le das y su correcto mantenimiento, esto puede disminuir costos notablemente y aumentar la vida util de cualquier cosa, aun algo de baja calidad usado con mucho cuidado podría durar años, como algo de excelente calidad podria durar 1 uso si lo haces mal.

-Tiene sentido, creo que a todos nos ha pasado algo en algún momento, que nos sorprendió, tanto que ha durado poco que ha durado mucho o quiza lo mucho que cuesta arreglarlo o lo fácil que es prevenirlo.

+Miles de ejemplos debe haber, un dato interesante, es usual que las personas inviertan mas en automóviles tanto en su adquisicion como en mantenimiento a lo largo de su vida, que en propiedades inmobiliarias y su mantenimiento. Y si lo piensas un poco, escasos automoviles conservan o aumentan su valor, por lo general se devaluan cercanos al 50% en 5 años y compras otro, las propiedades inmobiliarias por lo general aumentan su valor año con año, en casos generales por lo menos lo conservan. Aun así, le dedicamos menos presupuesto a la casa que al auto, porque no es facil que una casa te diga que tiene problemas y no encender, cascabelear, no frenar o llegar a estar totalmente descuidado.

-He visto carros maltratados y siguen funcionando, quizá no les convenga arreglarlos o no les alcanza.

+Pueden ser muchas las causas, supongo que hay prioridades, estoy seguro que las personas no quisieran dejar caer su propiedad por gusto.

-Ciertamente.

+Mira, quizá suene un poco aguafiestas o gruñón, pero si no te resuelvo te ayudo. A mi criterio, lo primero que debemos de hacer antes o después de adquirir cualquier bien o propiedad es saber su propósito, las ventajas y necesidades al adquirirlo, su vida útil y destino final. Parece algo innecesario pero es muy aconsejable saber para tener opciones, el conocimiento es poder y la información vale.

+Pero entremos en materia... al adquirir un bien, haz conciencia de sus garantías y condiciones de uso, haz uso correcto y haz valer tus contratos. Después de eso, es recomendable un análisis del producto. cada una de sus partes, su funcionamiento y sus requerimientos, cada parte requiere atención.

Fijate, un inmueble tiene varios aspetos a tomar en cuenta, esta es una lista general:

Ingenieria Inmobiliaria

¿Como saber si necesito ayuda con mi inmueble?

ADMINISTRACIONMANTENIMIENTOMEJORASTIPS

J Corella

4/13/20232 min read

Podríamos pensar que todos los artículos que se publican tienen una motivación clara, en su mayoría tienen una motivación, pero pocas veces son claras.

El mensaje que encontramos puede estar escondido entre letras, entre analogías o simplemente es un tema indirecto al tema principal que nos aqueja, pero te tenemos un regalo.

Este contenido es para crear conciencia, el resultado esperado es, que tomes mejores decisiones o que ratifiques las decisiones correctas que haz tomado.

Si tienes la intención o acabas de invertir en una propiedad, en lo personal creo fielmente que la decision es buena, aunque hay incógnitas que pueden cambiar esa idea dependiendo de el costo, la ubicación, el estado y el propósito de la propiedad, hay mucha mas información importante, pero esas cuatro creo son las primeras a analizar ante cualquier proyecto.

El costo es una de las primeras cosas a analizar, si tu inversion es de contado o a crédito, debes de verificar si estas comprando a un precio justo, de oportunidad o con una recuperación aceptable, quizá solo es una compra por gusto, pero el consejo es que siempre cuides tu capital.

La ubicación esta atada directamente al destino y costo de la propiedad, una propiedad bien ubicada puede ser excelente inversión, pero se toman en cuenta por lo menos dos factores, su macro ubicación y su micro ubicación. Por ejemplo, estar situada en la Riviera Maya, pero muy alejada del desarrollo actual y proximo, si su destino es ser un proyecto habitacional, es probable que el costo sea bajo, pero no sea viable en este momento su edificación, hay otros factores como la zona, el uso de suelo, planes de desarrollo local, otros proyectos, etc. que deben tomarse en cuenta en el análisis.

El propósito es algo que te recomiendo tener muy claro, si es negocio, propiedad vacacional, mixto, plusvalía, flujo, etc. La propiedad puede ser la misma, pero tienen un trato distinto, pero en todas las posibilidades se trata de patrimonio que debe mantenerse en optimas condiciones, tanto por rendimientos como por disminución de costos.

El estado del inmueble es importante en cualquiera de los destinos que plantees, la parte legal, la parte tributaria la parte física, riesgos y oportunidades, todos los anteriores están enlazados entre si, algo imprescindible en cualquier propiedad, es el cuidado de esta.

Las propiedades se necesitan mantener seguras y en buen estado, físico y legal, quizá pienses en un terreno que de momento esta ocioso, pero debes mantenerlo en buen estado y evitar sea invadido o destrozado, algunos podrían utilizarlo de deposito de chatarra solo por verlo solo, imagina lo que una casa abandonada podría significar de oportunidad para alguien y desgracia tuya.

Pero mejor un enfoque positivo, ¿que podridas hacer con esa propiedad? quizá lo mejor sea esperar, tal vez la podría invertir, podría vender, convendría rentar, hipotecar, desarrollar, aportar, cambiar o simplemente mejorar. No te quiebres la cabeza, este articulo no es para estresarte, es para recordarte que tienes posibilidades. activo o pasivo de momento no es vital una toma de decisiones, recuerda estar tranquilo cuando requieras tomar decisiones, por lo general es mejor así.

Espero haber llegado al punto de servirte en algo con estas palabras, quizá luzca incompleto el tema y tengas más dudas, pero el propósito fue claro.

1. Localización

1.1. Geolocalización

1.2. Ubicación

1.3. Deslinde

2. Estructural

2.1. Muros

2.2. Techos

2.3. Columnas

2.4. Cimentaciones

2.5. Construcciones especiales

3. Gas

3.1. Conducción

3.2. Almacenamiento

3.3. Dispositivos y Aparatos

4. Electricidad

4.1. Contactos y apagadores

4.2. Conducciones

4.3. Caja central

4.4. Iluminación

4.5. Reguladores

4.6. Generadores y transformadores

4.7. Auditoria energética

5. Hidráulica

5.1. Auditoria de fugas del sistema general

5.2. Cocina

5.3. Sanitarios

5.4. Lavado

5.5. Jardinería

5.6. Sistemas de almacenamiento

5.7. Sistemas de presión

5.8. Calentadores

6. Sanitaria

6.1. Cocina

6.2. Sanitarios

6.3. Lavado

6.4. Jardinería

6.5. Registros

6.6. Tratamiento de aguas y drenajes

7. Acabados

7.1. Maderas

7.2. Metales

7.3. Cristales

7.4. Plásticos y resinas

7.5. Mampostería

7.6. Suelos

8. Sistemas y equipos

8.1. Clima

8.1.1. Aire acondicionado

8.1.2. Calefacción

8.2. Iluminación

8.3. Alarmas

8.4. Detectores

8.5. Monitoreo

9. Jardinería y exteriores

9.1. Plantas

9.2. Suelos y pisos

9.3. Riego

9.4. Espacios de diseño

9.5. Estructuras y techos

10. Plagas e infestaciones

10.1. Maleza

10.2. Patógenos

10.3. Artrópodos

10.4. Vertebrados

11. Acuáticos naturales y artificiales

11.1. Albercas

11.2. Tinas calientes

11.3. Fuentes

11.4. Cuerpos de agua

12. Propiedades privadas comunes y linderos

12.1. Muros

12.2. Azoteas

12.3. Caminos

12.4. Jardines

12.5. Estructuras

13. Terrenos

13.1. Localización

13.2. Deslindes

13.3. Despalme

13.4. Curvas, niveles y trazos.

14. Legal

14.1. Tenencia

14.2. Contratos

14.3. Impuestos

14.4. Permisos

14.5. Status

15. Proyecto

15.1. Desarrollo

15.2. Conservación

15.3. Destino

... este es un compendio de lo que a mi parecer seria optimo tener el conocimiento y control en una propiedad inmobiliaria.

+Creo que me extendí de mas... pero termino en corto con lo que quiero que comprendas del sentido completo de adquirir un bien o propiedad. El conservar por un mayor periodo y en optimas condiciones algo requiere de 3 factores.

• Mantenimiento Preventivo

• Mantenimiento Predictivo

• Mantenimiento Correctivo

+te los explico muy breve mente y en otra oportunidad seguimos platicando.

El mantenimiento preventivo se realiza en periodos establecidos de tiempo, conoces la duración de algo y antes del termino de su vida util, reemplazas o refuerzas sus partes.

El mantenimiento predictivo arreglas las cosas que muestran que su uso (bueno o malo) causara problemas mayores de no hacer un cambio de uso o de pieza. Digamos que sabes que algo se esta desgastando por factores desconocidos, buscas esos factores, los corriges y cambias la pieza afectada, este mantenimiento requiere supervision constante para diagnosticar fallas, antes que se conviertan en problema.

El mantenimiento correctivo generalmente es el mas costoso, se entiende como la falla de un componente que dificulta o imposibilita una función y generalmente causa daños adicionales a uno o varios sistemas, los arreglos generalmente afectan diferentes componentes inter relacionados entre si.

estas son mis definiciones, podrían encontrarse diferentes o muy similares, pero no son copiadas de otro lugar, son mis paráfrasis.

Podría parecer una tarea imposible darle los 3 tipos de mantenimiento a todos los componentes de una propiedad inmobiliaria como los que antes mencionamos, pero es posible.

-Esta interesante la información, pero si quede algo sorprendido de lo que conlleva un inmueble, ¿es normal sentir nervios?

+Es normal Jorge, pero tu tranquilo, no estas en problemas, seguimos platicando en otra oportunidad.

-Perfecto, si me interesa...

+Agenda y nos tomamos un café, Jaja, gusto en conocerte.